继上海官宣下调房贷利率后，广州成为“517”楼市信贷新政后第二个调整房贷政策的一线城市。

5月28日，广州市政府办公厅印发《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称为《通知》），包括进一步优化住房限购政策、住房信贷政策、住房套数认定等措施。广州日报全媒体记者从人民银行广东省分行获悉，同日，广东市场利率定价自律机制根据广州房地产市场形势变化及市政府调控要求，对广州市差别化住房信贷政策作出调整，其中，首套房贷最低首付比例为15%，取消利率下限。广州房贷新政自2024年5月29日起执行。在2024年5月29日前（不含5月29日），已完成商品房买卖合同或房地产买卖合同网签，商业性个人住房贷款政策按原规定执行。

相关政策发布当日，有不少广州房企和项目转发首付可15%的项目宣传信息。

文/广州日报全媒体记者李天研、林晓丽、王楚涵、刘丽琴 

■首二套均取消利率下限

广州房贷政策具体调整为，对于贷款购买首套商品住房的居民家庭，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，对于贷款购买第二套商品住房的居民家庭，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。首二套均取消利率下限。

易居研究院研究总监严跃进表示，按照上海的政策，首付比例最低是20%，且房贷利率没有取消利率下限。但广州首付比例下调至15%，说明广州基于一城一策的导向，差别化和精准化落实政策，这也让人对一线城市房贷政策需要有新的理解。

《通知》指出，银行业金融机构根据上述要求，结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，按照市场化、法治化原则合理确定每笔贷款的具体首付比例和利率水平。

据了解，《通知》发布之前，广州房贷主流银行执行的情况是，首套首付比例不低于三成，利率不低于LPR-10bp（3.85%）；二套首付比例不低于四成，利率不低于+30bp（4.25%）。

■非限购区买第三套房及以上有贷款机会

非本市户籍居民家庭和单身人士能提供购房之日前6个月在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，享受户籍居民购房待遇，在限购区域分别限购2套和1套住房（120平方米及以下）。

值得强调是，本次调整的亮点还有，若购房者在非限购区，再购买第三套房及以上时，有机会向银行申请贷款。

根据《通知》，在广州市非限购区域内，对于拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构可根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平；不过，对于拥有2套及以上住房且有未结清购房贷款的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。

而此前，广州地区银行明确表示，对于家庭已有两套房的购房者，再购买第三套房均不提供贷款。

此外，《通知》提到，在广州市限购区域内，对于拥有2套及以上住房的居民家庭暂停发放商业性个人住房贷款。

严跃进认为，广州此次对“三套房”落实了明确的贷款政策。“过去类似第三套房的贷款政策是非常严格的，甚至是不允许的，但现在明确对于2套房家庭但贷款结清的，可以按照实际情况确定首付比例和贷款利率水平。这个政策是具有创新性的，对于其他城市一些特殊的‘三套房’提出了宽松的政策导向。”严跃进表示。

■公积金可支付首套一手房首付

申请住房公积金贷款时，本市户籍职工、非本市户籍职工、异地缴存职工的连续足额缴存住房公积金时间均调整为6个月（含）以上。该政策灵活就业人员不适用。

支持刚性住房需求，允许职工按照有关规定提取本人缴存的公积金支付购买首套新建商品住房的首付款。相关细则规定由广州住房公积金管理中心另行公布。

■鼓励规模化租赁机构收购存量商品房

《通知》明确，支持鼓励房地产业各协会、房地产企业、中介机构搭建平台实施中介机构代售、旧房换购等多种形式的商品住房“以旧换新”，推动建立交易新模式。鼓励规模化租赁机构收购存量商品住房。

■提供租赁证明或挂牌出售可核减套数

银行业金融机构根据符合购房资格的购房人名下不动产信息查询结果，若购房人在所购住房所在区无住房，可按首套住房发放个人住房贷款。

若购房人在所购住房所在区有住房，能提供房屋租赁登记备案证明或房源信息编码并已挂牌出售证明的，可根据《广州市人民政府办公厅关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》第三条（一）（二）点规定，按核减后名下住房套数发放个人住房贷款。

■转让析产不再审核取得不动产权证时间

根据《通知》，居民家庭和企事业单位、社会组织等法人单位转让或办理析产名下住房手续时，不再审核取得不动产权证时间。

按照此前规定，居民家庭新购买的住房（含新建商品住房和二手住房），须取得不动产证满2年后方可转让或办理析产手续；企事业单位、社会组织等法人单位新购买的住房，须取得不动产证满3年后方可转让。

这意味着，新政取消了对于个人/公司不动产证满2年/3年方可出售的限制。至于销售住房增值税征免年限为2年的规定，《通知》没有作出调整，意味着不满2年就出售依然要缴纳增值税。

新政出台当晚就有“首付15%”的成交

广州楼市新政的落地，让一些此前在观望，等待更多政策出台的购房者加速了入市步伐。多个项目反馈，新政出台当晚，就有首付15%的成交。长隆万博板块有项目表示，有之前看过三次的客户终于下定。她是在去机场的路上看到新政发布，立刻电话联系销售人员要线上转账认购预定单位。

此外，相关政策发布后，立即有不少广州房企和项目转发首付可15%的项目宣传信息。有广州房企负责人表示，宣传海报设计其实早已做好，一直在等待相关政策落地，后续还将根据政策的具体内容再细化相关配合举措。据不完全统计，此前，在广东19城公布调整房贷政策之前，广州就有超50个新盘表示可以按首付15%购房，尤其以总价相对较低的刚需项目为主，并表示如果因政策原因出现变化可以退房或有其他灵活处理方案。

业内人士表示，广州政策落地的力度超过预期。此次政策最大亮点在于放松限购。对于越秀等核心区，外地人购房社保缴纳年限为6个月，其相比过去的限购要求，明显降低。这一点和上海动作非常相似，即社保缴纳年限减少是放松限购的一个重要表现。此外，公积金支付用于充当首付款的做法也是首创的操作。一线城市目前公积金的政策调整，主要是公积金贷款利率下调和额度提高，但是直接作为首付款，是广州首创的政策。对于二手房的转让政策，此次明确不再审核取得不动产权证的时间。这其实是鼓励二手房的交易，对于二手房的流通具有积极的作用。

根据中指研究院的数据，2024年1~4月，广州商品住宅（不含保障房）成交面积为178.9万平方米，同比仍有一定降幅。本次政策出台将一定程度上带动购房需求的释放，有利于提振居民购房意愿及市场预期，增强市场信心，促进本市房地产市场平稳健康发展。

■专家解读

政策宽松度 目前比较理想

广州楼市新政出台，将对房地产市场起到怎样的作用？广州市社会科学院经济研究所所长欧江波认为，广州市场比较大的下跌过程已经过去，整体处于低位盘整阶段，目前政策宽松度已经比较理想，是实质性的重大政策，对于刚需和改善性购房群体将起到很好的促进作用。

欧江波表示，广州的楼市新政非常及时而必要，一方面落实中央最新政策要求，另一方面呼应了市场需要。“新政的力度还是比较大，有很好的针对性、可行性，是实质性的重大政策。”他认为，新政统筹了长期和短期，既解决短期问题，还提出编制住房发展规划和年度计划，进一步完善“保障+市场”的住房供应体系等内容。“不仅盘活存量，还考虑到增量的要求，对中长期发展也有考虑。”

欧江波预计，新政将有力促进房地产市场持续稳定健康发展。“根据我们判断，目前广州市场整体在低位盘整，基本上比较大的下跌过程已经过去，但仍需更多上升动力。在这一轮房地产调整过程中，相关部门非常适时地对原来的宏观政策和行政政策作出优化。目前的政策加上前期的政策调整，共同构成了一系列实质性的政策，可以说，当前的政策宽松度已经比较理想，对于楼市持续健康稳定发展将起到很好的作用，特别是利好刚需和改善性购房的群体。”

针对一些城市购房入户的做法，欧江波认为可以因区施策。“现在看到的市场是两大特征，第一是低位盘整，处于筑底阶段，今年很可能是前低后高；第二是市场区域分化有可能进一步拉大。我个人的观点是，购房入户的相关措施，可以下放到各个区去考虑。”

(编辑： 吴嘉祺)